合建分配比例及法規

《 合建貸款 》 合建的地主若要向建商加購分配額度外的房子,合理價位如何計算
請問各位達人:我家目前在北市精華地段有獨棟的房子在和建商談合建,我們除了實際分到的戶數外,還想跟建商多買幾戶,請問合理的價位該如合計算?
請記得˙你是擁有最大優勢的人
(1)土地合建建商就省去了一筆土地款˙如果建照下來再去跟銀行辦理建築融資˙你說建商要花什麼成本˙
(2)別聽那位華西街都更顧問的˙其實建商不用賣房子就可以蓋你的房子˙剛剛講過可以建築融資˙
(3)建商如果土融˙建融都辦下來了你說他有什麼財務問題˙要擔心的是利息付不出來˙
(4)最合理的價位是利用你土地的優勢去談˙因為土地建商不用成本˙(如果土地大部分是你的)˙
(5)怎麼計算˙土地如果是1000坪˙可蓋總樓地板面積是9000坪,那麼就是9倍˙如果土地每坪價格是300萬˙300除以9就是33點3萬˙(也就是說每一建坪要分擔土地的價格是33.3萬)˙再加上營建費用如果是每坪造價是20萬˙那麼成本就是50.3萬,這只是估算˙建商也會把土˙建融的利息˙公司人事管銷˙代銷公司的佣金˙建案的利潤˙林林總總加在一起˙比如建商銷售價格每坪是110萬˙照那位華西街的顧問說法˙市價打個8.5_9折那不虧大了˙
(6)合建不簡單啊!你要注意建商的動作˙你的土地千萬不要去簽土地貸款同意書˙(除非是知名的建商財力ok˙不然你想土地 都拿去貸款了˙財力會多好有限吧!)˙
(7)記得請建商開立不是個人是公司的本票˙日期押預估房屋完工後˙比較有保障˙

(8)這是我們公司台中美術館附近合建案的經驗, 你參考看看˙

建案土地面積350坪˙個人300坪公司50坪˙地下2樓地上13樓
地主分回平面車位2個˙機械車位2個˙地上1至6樓˙1.2樓
是店面˙3至6樓是住家˙公司開立本票各2000萬(總共5戶)˙
現今每戶各300萬˙
交屋後還給公司˙土地不得貸款˙乍看之下合建戶條件不錯˙其實公司獲利也滿高的˙為什麼只有一個原因˙就是土地不用錢買啊!

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