《 合建貸款 》 一般合建與申辦都更的問題
請專業的大大來幫幫我: 談了快十年的合建案,最近終於有一點眉目了,可是我百思不解的問題來了! 基本條件: 地點:內湖區靠近新明路區分:住三 為:容積225% 建蔽:45% 基地面積內一共有8筆土地,由85位地主持分! 地目:建地,旱地目,及180坪左右的預定道路用地!(原來也是建地) 地上物:有臨路店面,巷子內住宅,透天3樓, 及 二層樓,樓上一戶,樓下一戶,(但是全區只有一戶有建物改良權狀,其它都是在幾十年前,本區由台北縣內湖鄉,變成台北市後,自行加蓋的就地合法危章建築) 有的比較沒良心的2樓變4樓 ,有的是變3樓,...
1.你可能完全不懂怎麼算吧!225%要乘以產權係數才是可建築面積,大概都是以1.6吧,當然有的建築師比較利害可以更高,也就是說一坪土地大概可以蓋3.6坪吧,1000坪就是3600坪,1樓到頂樓的建築總面積!不包含地下室哦
2.怎麼分當然得看很多東西,譬如說目前已使用的容積,法定的使用分區,建材價格,新成屋價格,還有其他因素,依照你大概形容的來說,建商應該有一點點機會搞到建商45,住戶55,這只是我大概猜測的哦,真正怎麼分才合理,要有詳細的資料才有辦法細算!
3.建商目前喊的,跟實際簽約不一定相同哦,喊歸喊,畫個大餅先把住戶框起來插旗子,再來慢慢搞定,很多都是這樣做!不過,建商也可能可以給這麼多,當然偷雞的方法不方便公開哦!
4.有包含樓上公設
5.我猜想應該是容積移轉,而且可以百分百移轉,所以給到這樣應該沒什麼ㄚ
6.好像沒有吧,不過有一條都更給容積的規定是（一）實施更新事業計畫範圍至少包括一個以上完整街廓。 以法定容積之百分之二為限。
或許建商是希望能把都更發揮到最大效益吧!
7.當然要信託才對住戶有保障ㄚ!信託的流程是,建商不論是貸款或是拿現金來,要壓在銀行不能動,只有每個階段工程完工之後才能領走!如此一來,萬一建商中間倒閉的話,住戶就可以拿這些錢繼續把房子蓋好ㄚ!重點是........建商倒閉了,那建商原本分的房子呢?嘿嘿...這個地方就很有意思了^^
8.看不懂這個問題@@,但是這應該是都更權利轉換時才會用的怪招吧!怪怪的@@
9.建築融資也是一個方法,大約可以融資6成的營造費用,然後剛好拿去信託!土地融資很麻煩,我想建商搞這麼久,還要多搞土融,除非他們還想玩個10年@@,借款人是地主,但是可能得做權利移轉,宇宙無敵超級麻煩
10.沒錯,他們一切就是朝著都更在走!所以我前頭才說他們先亂亂畫大餅矇住戶,然後才來慢慢收拾!強制有法規規定同意人數才能實施的,不過相對問題不少!另一個是用分割方法,但是不是說一塊土地有10個人共有的話,要切出哪一角給誰,說了就算的哦!這個要處理也是問題一堆的!
11.都更不走,其實只要拉高產權係數,停獎衝到20%,加上蓋出當地的指標建物,這樣提升總價值,也是可以合建成功的哦!
最後,你說的是不是基泰建設ㄚ@@,意向書內容很奇怪,隨便說車位分配就很有問題了!如果你是住戶之一的話,建議你多三思
補充你補充的第3點
現在要找出一個合建沒有做信託的比較難吧@@
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