《 合建貸款 》 海沙屋都更合建案是否合理?
可否請教知識專家(例如:泰~~~好愚.俠先生.. ) 我們社區位於內湖瑞光路科技園區附近,屬於住三老舊5層無電梯公寓,屋齡應該有30年了,住戶共45戶,大約10年前因地下室梁柱龜裂經市府判定為海砂屋(黃牌),當時即先行以鋼粱補強,這兩年陸續有建商或開發公司提出重建方案,但條件似乎都不被住戶接受.以下是建商提出的海沙屋都更合建案大致內容:
一、台北市內湖區文德段
二、土地持分面積：25.31平方公尺(7.66坪)。
三、原建物面積：27.82坪。
四、新建可分得面積：34.77坪+3坪(一樓加坪)＝37.77坪。 ...
1.其實這個條件很合理，因為初步用這個面積比例去計算，地主已分回100%，卻只要支付每坪7萬的造價
要知道，台北市15層樓RC的造價，依都市更新的標準一坪也不過14萬而已。
如果更新後價格是55萬，造價14萬，一般依都市更新權利變換的結果推估，建商分配比例是在38%~40%而已，也就是全部都要分走38%~40%
地主今天分配的新建物是37.77坪，回推容積是22.88坪左右(37.77/1.65)
22.88/7.66=298%
今天都更重建獎勵假設是30%，則允建容積是225%*130%=298%
所以地主是分走100%
p.s這裡沒有海砂屋的容積放寬是你提供的條件說這裡沒有被列為拆除重建，但是也許將來有辦法申請到那就是另一個故事了
這樣子一坪只收7萬，應該是根本就沒在賺
除非啦，建商有隱藏他申請了其它的獎勵或是他要做容積移轉之類的(應該是有)，但是那對你們來說也沒差了，這個條件算是很好原法定容積你都分走了還分到大部份的獎勵
2.貼黃牌沒有不能買賣的問題，違建都可以買賣了，只是這種房子大概買的人不多，銀行也不容易貸款
3.參考都市更新權利變換，應該要在都更事業及權利變換計畫核定之後再來做移轉。暫不要考慮用贈與的每年100萬額度，多次移轉會把都更的土地增值稅、契稅優惠給浪費掉，尤其你這個更新後是超過200萬以上價值的，用買賣會比較省
再不然，就用遺產稅吧，這個將來的免稅額最高，稅率也低
1.就土地公告現值與房屋現值與真正的更新後價值來比較，其實差距很大
也就是課稅基礎並不是你的更新前後房屋價值，而是用更新前後的土地公告現值與房屋現值核課，就現行的都市更新減免，以你的例子來看，更新後的土地增值稅跟房屋契稅就可以減免至少40%
但是更新前後的更新前後的土地公告現值與房屋現值差距並不是2000-600，但是我也很難告訴你更新後的土地公告現值是多少，這個要在更新後當年重新做地價改算才算得出來，但是經驗值顯示在更新尤其老舊市區公告現值已經很高的地區，變動的幅度並不會太大
2.遺產稅這個你上財政部網站就可以計算了，他也一樣是用更新後的土地公告現值與房屋現值來算，而不是估價的結果
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